1000万的跃层3天就卖掉！这里交付10多年的学区房，大户型更吃香？

西溪蝶园实景

杭州二手房成交持续活跃，除了核心板块的次新房，学区房也处在成交旺季。

城西的蒋村板块，在学区房和蒋村地王的双重加持下，最近成了西湖区热度最高的地方。板块带看量大的三个小区，河滨之城、西溪蝶园、万科西庐，成交量都很亮眼，3月份成交量分别为33套、32套和14套，而且价格也都小有反弹。

通常学区房的成交中，小户型占比会高一些，但最近这几个小区大户型的成交量也不逊色。尤其是西溪蝶园，最近成交的房子中，有19套都是137平方米以上的大户型，占比达六成。

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西溪蝶园位于崇义路和双龙街交叉口，共有两期。一期在紫霞街南，于2009年交付，分布着1幢-9幢。二期位于路北面，交付于2012年，分布着10幢-29幢。

西溪蝶园二期实景

紫霞街往西，路两侧分布着西溪里、富越香溪、西溪华府、万科西庐等几个小区，这几个小区对口小学都是行知二小。往北过了余杭塘路，河滨之城、中杭府两个小区，对口竞舟二小。两个小学的对口直升初中都是杭州十五中崇德校区。

学区房旺季，这一带的小区带看量都不低。即便是在工作日，带我看房的经纪人，两度抛下我去取被其他经纪人拿走的钥匙。

西溪蝶园的小户型，有约53平方米、70平方米和88平方米。50多平方米的小户型1室1厅，像单身公寓，适合落户，主要分布在二期。

西溪蝶园二期实景

目前这个户型的成交价普遍在270万元左右，均价约5万元/平方米。蒋村板块一位经纪人说，小户型的价格往上涨了大概20万元，刚开年的时候，这个户型250万元左右还可以买到。

西溪蝶园前几年最高的网签单价9.7万元/平方米，就是由这个户型在巅峰时期创下的。

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西溪蝶园的大户型较多，二期有约137平方米、173平方米、182平方米、197平方米和253平方米，一期有约182平方米、194平方米的跃层，最近大部分户型都有成交。

总体上，西溪蝶园二手房成交单价在5万元/平方米-5.8万元/平方米，具体价格根据不同楼幢位置、楼层而有不同。

从成交周期看，二期一套中间楼层的137平方米，经过1400多天、将近4年的时间，终于成功“解套”。这套房子于2021年4月挂牌，最初挂价1100万元，今年2月底开始“狠狠”调价，先是调到780万元，然后760万元，3月下旬最终网签715万元，单价约5.2万元/平方米。

西溪蝶园一期实景

眼下在二手房市场上，有点年代感的房子，如果想尽快成交，降价是个比较行之有效的方法。

成交最快的，是一期的一套186平方米跃层，位于1-2楼，3月19日才挂牌，21日就网签了。经纪人小马说，她也带客户去看了，她的客户犹豫了一下，说跟家人商量商量，结果这套房子就被别人买走了。

据透露，这套房子位于小区最南面，有不错的河景景观，而且房子本身装修得也很好。这套房子以1188万元挂牌，最终1088万元成交，单价5.85万元/平方米。小马说，好点的房子，始终是抢手的。

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在杭州的学区房中，房价5万+、6万+不算便宜。来这里买学区房的，主要有来自城西、城北的群体，也有相当一部分是未科的外溢客群。

西溪蝶园的大户型为何受青睐？

首先是性价比。西溪蝶园的房子，户型都做得比较大，像137平方米、173平方米，都是三房户型，单价比河滨之城、西庐，要低一档。

经纪人阿义说，如果追求舒适度，西溪蝶园有足够的性价比，173平方米的价格，甚至比河滨之城139平方米价格还低。

西溪蝶园一期实景

确实如此。西溪蝶园的173平方米户型，总价在800万元-880万元。有些品相不错的房子，挂牌单价不超过5万元/平方米。而河滨之城的139平方米，最近普通楼层的网签价，都在850万元以上，甚至超过1000万元。单价达到了6万+甚至7万+。

其次是小区内部环境和户型。西溪蝶园二期是淡黄色外立面，新古典主义建筑风格，小区绿化较丰富，内有中轴景观，整体感觉比较大气。

西溪蝶园一期实景

一期铁艺栏杆的外立面比较独特，楼幢北面有连廊，可以从这头走到那头。这个比较创新的外立面，比较受争议。

不过一期户型做得好，几乎每个经纪人，都会夸跃层的186平方米、195平方米户型。

经纪人小冯说，蒋村的四房户型，很多实际上都是3+1户型，有一个房间会比较小，但西溪蝶园的跃层四房，户型方正，楼下是客餐厅带一个卧室，楼上三个卧室，房间都很大，而且还有赠送面积。

一位经纪人说，蝶园的一期就像一个穿着另类服装的美女，第一眼可能不觉得她美，等到走近了解了，发现还是挺有内涵的。

最近蝶园一期成交了好几套跃层，单价都在5.3万元/平方米以上。二手房平台上也有些急售房源，挂牌单价4.5万元/平方米左右。

西溪蝶园一期实景

另外，蒋村周边的配套以及区域环境也很有优势，西溪天街在蝶园的东北方向，往南1.3公里，就是西溪湿地。

所以有些人在看过申花后，还是会回来。就居住来说，在主城区，蒋村是个挺不错的选择。