买房攻略（二）

地理篇

地理选择涉及地段选择（区域）、楼栋选择、楼层选择、户型选择，选择顺序：地段楼栋楼层户型。

1）地段（重要价值）

考虑因素

1.交通：地铁规划、快速路规划

2.自然环境：周边是否有公园、江河湖

3.人文环境

4.周边配套：大型商场、医院、学校

5.发展空间：市政规划，学会看《政府控制规划图》

地段类型

1.政务区

2.文教区

3.商务区

4.旅游区

地段买点

1.学区优质房

2.近地铁（地铁口距离、公交BRT

3.近商区写字楼

针对自身需求（可能不能面面俱到，否则价格过高）

需求：地铁学校商场

2）楼栋

1.楼栋类型（一般来说楼栋总楼层越高，单价越低）：

a.排屋

b.多层（洋房）

c.高层

2.选择考虑因数（楼间距、楼栋朝向）

a.与广场适中

b.与小区门适中

c.避免临街

d.避免汽车出入口

e.避免采光不好的楼栋（被其它楼栋遮光）

f.远离噪音源

g.避免紧邻幼儿园

h.远离垃圾源

i.避免紧邻铁路、高速公路、高架桥

j.选择较好的景观视野

k.避免不确定因数

l.出行方便、远离公共区域、不要太小楼间距

3.楼栋朝向选择优先级

正南南偏东南偏西正西正东正北(仅供参考)

4.楼盘类型（买大不买小）

a.小楼盘(2-4栋)

b.中楼盘(4-8栋)

c.大楼盘(8)

3）楼层（偏好居中偏上）

1.楼层越高，采光、视野越好，安全性、出入方便性越差

2.楼层越低，采光、私密性视野越差，安全性、出入方便性越好

3.禁忌楼层

a.设备层(可能在地下室、楼顶或者中间楼层)

b.避难层(楼高大于100米)

c.架空层（只用柱子，没有遮拦）

4）户型选择

1.选择因素

a.户型方正

b.南北通透

c.客卧朝南

d.避难过道（浪费面积）

e.客卧有阳台

2.分区合理

a.动静分区

b.干湿分区（厨房入户设置，湿区是指有水龙头的区域，干是指无水龙头的区域）

c.公私分区

d.避免暗厨暗卫

e.动线合理（居住、来客、家务）

3.尺寸参考(主卧次卧客厅餐厅卫生间阳台)

a.开间进深比=4:6,接近于正方形，进深方向尺寸稍微偏大。

b.客厅（重要考虑）:主要摆放电视、茶几、沙发,开间决定了电视屏幕的大小，进深决定了沙发的长度和是否贵妃椅，开间最小尺寸为3.3米，进深为3米，面积为10平，舒适型开间一般尺寸为3.6米-4米，进深一般尺寸4.5米-5米，面积一般为20平。约束尺寸开间尺寸=3.5米，

宜大，进深尺寸=3.5米，满足L型沙发摆放（贵妃椅），=12米。

c.主卧（重要考虑）：主要摆放床、床头柜、衣橱、电视柜、电视，最小尺寸开间3米，进深3.3米，面积10平左右，一般考虑延长进深，进深决定床的宽度和是否摆放其他家具，舒适尺寸开间为3.6米，进深为4-4.5米。约束尺寸开间=3.5米，进深=4.5米。

d.次卧：摆放单人床或者双人床、床头柜、衣橱、电脑桌、桌椅,面积10平左右。

e.厨房：主要I、U、L、二型布局，主要考虑放得下冰箱，I型净长最小3米，净宽最小1.5米，L型最小净宽为1.8米，净长为3米。

f.餐厅：摆放餐桌、座椅，最小面积为6平米，满足4人桌，一般8-10平，满足6-8人。尺寸约束长度方向1.8米，宽度方向1.7米。

g.卫生间:主要注意干湿隔离，较大卫生间考虑可否放置浴缸，面积一般4平米。

h.书房:主要摆放书桌、座椅、书架,面积一般6平米。

i.阳台：生活阳台和景观阳台，景观阳台进深1.5米至1.8米，可作为花房，超过1.8米可作为健身房，生活阳台放置洗衣机，进深1.3米。

4.户型相对位置

a.中间户（竖厅）

b.端（边）户，多一面采光和通风（横厅）

5.朝向选择(采光+通风)

以户型主要受光面和通风面（一般以客厅阳台、窗户,主卧阳台、窗户）作为基准,以楼栋平面示意图和指北针作为参考，选取户型朝向，优劣顺序依次：南向东正南正东西南正西西北正北，总之南向最优，北向最次，东向上午晒，西向下午晒。

通风（通透）是指户型阳台或者窗户的相对位置从而造成空气的流动，一般阳台或者窗户相对位置优劣顺序：对侧相邻单面。

6.户型图标记

符号：承重墙活墙飘窗窗户

7.查看楼层平面图

8.禁忌户型

a.卫生间正对卧室

b.门对门户型

5）核心需求：进地铁（出行交通方便）、入学方便、楼栋合理（有较好视野、无其它干扰）、楼层中间位置偏上、户型方正朝南（通风采光合理）、3房、两卫更佳、有阳台，尽量较早交房。